Zakup mieszkania to dla większości osób największa transakcja w życiu. Ostatnim, kluczowym etapem jest podpisanie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Żeby wizyta w kancelarii przebiegła sprawnie, a transakcja była bezpieczna, warto wcześniej przygotować dokumenty i wiedzieć, na co zwrócić uwagę. Podpowiadamy, jak wygląda zakup mieszkania od strony notarialnej.

Rola notariusza przy sprzedaży mieszkania

Notariusz jest osobą zaufania publicznego. Jego zadaniem jest zapewnienie bezpieczeństwa i pewności obrotu prawnego. Przy sprzedaży mieszkania notariusz:

• sprawdza tożsamość stron i ich uprawnienie do zawarcia umowy,
• weryfikuje stan prawny nieruchomości, m.in. w księdze wieczystej,
• przygotowuje treść umowy i czuwa nad jej zgodnością z prawem,
• wyjaśnia stronom skutki prawne umowy,
• pobiera podatki i opłaty sądowe oraz składa wniosek do sądu o wpis nowego właściciela.

Notariusz jest bezstronny. Nie reprezentuje ani kupującego, ani sprzedającego, ale dba o to, by żadna ze stron nie została pokrzywdzona.

Dokumenty od sprzedającego

Zakres dokumentów zależy od rodzaju prawa do lokalu. Najczęściej potrzebne są:

• dowód osobisty,
• numer księgi wieczystej lokalu,
• dokument nabycia mieszkania, np. akt notarialny kupna, darowizny, postanowienie o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu albo informacja o osobach zameldowanych,
• zaświadczenie z zarządcy lub wspólnoty o braku zaległości w opłatach,
• przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu: zaświadczenie ze spółdzielni,
• jeśli mieszkanie było nabyte w ciągu ostatnich lat w spadku lub darowiźnie: dokument potwierdzający uregulowanie podatku lub zwolnienia.

Dokumenty od kupującego

• dowód osobisty,
• informacja o stanie cywilnym i ewentualnie umowie majątkowej małżeńskiej,
• przy zakupie na kredyt: umowa kredytowa i dokumenty banku dotyczące ustanowienia hipoteki,
• informacja o sposobie zapłaty ceny.

Warto przekazać kancelarii skany dokumentów z wyprzedzeniem. Notariusz przygotuje projekt aktu, który strony mogą przeczytać przed podpisaniem.

Sprawdź księgę wieczystą

Przed zakupem kupujący powinien samodzielnie przejrzeć księgę wieczystą mieszkania, którą można bezpłatnie przeglądać w internecie. Zwróć uwagę na:

• dział II: kto jest właścicielem i czy zgadza się to z osobą sprzedającą,
• dział III: czy nie ma ograniczonych praw rzeczowych, roszczeń, ostrzeżeń, wzmianek o egzekucji,
• dział IV: czy nie ma hipotek, a jeśli są, jak zostaną spłacone.

Wzmianki w księdze wieczystej oznaczają, że złożono wniosek o zmianę wpisu, który nie został jeszcze rozpatrzony. Warto wyjaśnić, czego dotyczą.

Mieszkanie z hipoteką sprzedającego

Często sprzedawane mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym sprzedającego. To nie przeszkoda, ale wymaga ustalenia procedury: część ceny jest przelewana bezpośrednio do banku sprzedającego, a bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Notariusz pomaga odpowiednio opisać te ustalenia w umowie, aby zabezpieczyć kupującego.

Zapłata ceny

Sposób zapłaty to jedna z najważniejszych kwestii bezpieczeństwa. Możliwe rozwiązania to m.in.:

• przelew przed podpisaniem aktu, potwierdzony w akcie,
• zapłata w terminie po podpisaniu aktu, z odpowiednim zabezpieczeniem sprzedającego,
• depozyt notarialny, czyli złożenie pieniędzy u notariusza, który wypłaci je sprzedającemu po spełnieniu określonych warunków,
• wypłata środków z kredytu przez bank kupującego.

Unikaj płacenia dużych kwot gotówką. Przelewy dają ślad i ułatwiają rozliczenia.

Koszty po stronie kupującego

Przy zakupie z rynku wtórnego kupujący zazwyczaj płaci taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent ceny, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, a przy kredycie także za wpis hipoteki, oraz opłaty za wypisy aktu. Warto wcześniej poprosić kancelarię o wyliczenie kosztów, żeby przygotować odpowiednią kwotę.

Wydanie mieszkania

W akcie notarialnym strony określają termin wydania lokalu. Przy wydaniu warto spisać protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników, kluczami i stanem technicznym mieszkania. Następnie kupujący powinien zgłosić zmianę właściciela u dostawców mediów i w spółdzielni lub wspólnocie oraz w urzędzie gminy do celów podatku od nieruchomości.

Zakup mieszkania w Białymstoku

Kancelaria Notarialna Barbary Motal-Filipczuk w Białymstoku od lat sporządza umowy sprzedaży mieszkań, domów i działek, a także umowy przedwstępne i akty ustanowienia hipoteki. Notariusz praktykujący od 1992 roku pomaga stronom bezpiecznie przejść przez całą transakcję. Skany dokumentów i pytania przed transakcją możesz przesłać na adres barfill@wp.pl, co pozwoli wcześniej przygotować projekt aktu.

Podsumowanie

Bezpieczny zakup mieszkania zaczyna się od sprawdzenia księgi wieczystej i przygotowania kompletu dokumentów przez obie strony. Ustal sposób zapłaty ceny, uregulowanie ewentualnej hipoteki sprzedającego i termin wydania lokalu. Notariusz przygotuje umowę, wyjaśni jej skutki i złoży wniosek do sądu o wpis nowego właściciela. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.